Общее имущество в многоквартирном жилом доме

Подробности

Опубликовано 07.03.2018 09:54

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) объектами жилищных прав являются жилые помещения (изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно части 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

При этом:

жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 ЖК);

квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 ЖК);

комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 ЖК).

На основании ГК:

собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (пункт 1 статьи 288);

собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289).

Таким образом, ни ГК, ни ЖК не выделяют такое здание, как многоквартирный дом, в качестве объекта вещных, жилищных прав.

Понятие «многоквартирный дом» определено в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее - Положение), согласно пункту 6 которого многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме согласно статье 36 ЖК являются помещения, сооружения, конструкции и оборудование дома, имеющие вспомогательное, обслуживающее значение, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, удовлетворяющие социально-бытовые потребности собственников помещений в многоквартирном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается, прежде всего, в невозможности выделить свою долю в натуре, распорядиться ею иным образом, как самостоятельным объектом гражданских прав.

Так, согласно статье 37 ЖК:

доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение;

собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

-   осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

-   отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 38 ЖК).

В соответствии с частью 5 статьи 40 Закона о недвижимости при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.